По искам о взыскании неустойки и штрафа по договору участия

в долевом строительстве

10. Удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции исходил из доказанности факта нарушения ответчиком условий заключенного между сторонами договора участия в долевом строительстве в части отступления от параметров объекта долевого строительства.

Между тем, применяя к спорным правоотношениям положения статей 22, 23 Закона Российской Федерации от 7 февраля 1992 г. № 2300-1 «О защите прав потребителей», суд первой инстанции не установил, относится ли изменение размера площади объекта долевого строительства к недостаткам такого объекта по смыслу части 2 статьи 7 Федерального закона от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», а, следовательно, является ли нарушение установленного договором срока выплаты стоимости разницы площадей правовым основанием для взыскания с ответчика неустойки на основании статьи 23 Закона о защите прав потребителей или для уплаты им процентов за пользование чужими денежными средствами. При этом делая вывод о нарушении условия о предмете договора, суд не дал должной правовой оценки условиям договора, предусматривающим изменение площади объекта долевого строительства как в сторону увеличения, так и в сторону уменьшения, а также изменение в связи с этим цены договора (определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 января 2025 г. № 127-КГ24-23-К4, от 4 марта 2025 г. № 127-КГ24-25-К4).

11. Отказывая в удовлетворении требований о взыскании штрафа в связи с тем, что претензия с требованием об уплате неустойки за период с 1 января 2021 г. по 16 февраля 2021 г. направлена истцом ответчику 15 февраля 2023 г., то есть в период действия установленных постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479 «Об установлении особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций, а также других мер ответственности за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договорам участия в долевом строительстве, установленных законодательством о долевом строительстве» (далее - постановление Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479) особенностей применения неустойки (штрафа, пени) и иных финансовых санкций, судами не учтено, что если правомерные требования потребителя не были удовлетворены застройщиком добровольно и срок для добровольного удовлетворения этих требований истек до 29 марта 2022 г., то независимо от даты принятия судом решения с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от присужденных потребителю денежных сумм за нарушения, допущенные до 29 марта 2022 г., с указанием на отсрочку уплаты этого штрафа до 30 июня 2023 г. Если срок для добровольного удовлетворения требований потребителя истек в период с 29 марта 2022 г. по 30 июня 2023 г., то указанный выше штраф взысканию с застройщика не подлежит.

Истец как потребитель предъявлял неоднократные требования к ответчику об уплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта: как до начала моратория, так и в его период. В качестве основания для взыскания штрафа истец ссылался, в том числе и на претензию от 16 февраля 2021 г. о выплате неустойки за нарушение сроков передачи объекта долевого строительства, направленную им застройщику задолго до начала моратория, введенного постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479, которая оставлена ответчиком без ответа и удовлетворения (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2025 г. № 5-КГ24-163-R2).

12. Суд апелляционной инстанции пришел к выводу о том, что к застройщику необоснованно применена мера гражданско-правовой ответственности в виде взыскания штрафа, поскольку претензия об уплате неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства направлена истцом ответчику в период действия моратория, установленного постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479, следовательно, штраф не подлежал взысканию с ответчика. В связи с этим суд апелляционной инстанции отменил решение суда первой инстанции в части взыскания штрафа и принял в этой части новое решение, которым отказал в удовлетворении исковых требований о взыскании штрафа.

Между тем кассационный суд общей юрисдикции, отменяя апелляционное определение в части отказа во взыскании штрафа за неудовлетворение в добровольном порядке требований истца о выплате неустойки, не учел, что эти требования получены застройщиком 31 марта 2022 г., то есть в тот период, когда застройщику была предоставлена отсрочка на уплату неустойки, а, следовательно, названный выше штраф взысканию с застройщика не подлежал (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 8 октября 2024 г. № 41-КГ24-30-К4).

13. Судебными инстанциями установлено и никем из сторон не оспаривалось, что ответчик на основании заключенного с истцом договора участия в долевом строительстве от 1 июня 2021 г. являлся участником долевого строительства, то есть субъектом отношений, регулируемых постановлением Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479.

Удовлетворяя требования о взыскании в пользу истца с ответчика неустойки за период с 16 мая 2022 г. по 4 сентября 2023 г., суды первой и апелляционной инстанций положения абзаца второго пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479 к данным правоотношениям не применили.

Кроме того, выводы судов о том, что предусмотренный абзацем вторым пункта 1 постановления Правительства Российской Федерации от 26 марта 2022 г. № 479 мораторий подлежит применению лишь в отношении застройщиков, к которым ответчик не относится, основаны на неправильном толковании правовых норм, регулирующих спорные правоотношения. Данные суждения противоречат буквальному содержанию абзаца второго пункта 1 поименованного выше постановления Правительства Российской Федерации, установившего запрет на взыскание неустойки (пени) на определенный период по договорам участия в долевом строительстве, в том числе с участника долевого строительства в случае нарушения им установленного договором срока внесения платежа (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18 марта 2025 г. № 69-КГ24-17-К7).

По искам о возложении обязанности устранить недостатки объекта

долевого строительства

14. Разрешая спор и частично удовлетворяя исковые требования, суд первой инстанции, с которым согласился суд апелляционной инстанции, исходил из того, что факт нарушения ответчиком обязательств из договора долевого участия в строительстве, выразившегося в выполнении при строительстве работ с нарушением требований к качеству, установлен результатами всех представленных суду экспертиз.

Однако суд не учел, что представленные сторонами письменные доказательства в форме заключений экспертных организаций не являются экспертными заключениями в смысле статьи 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации, они представляют собой письменные доказательства, которые не могут быть оценены судом применительно к положениям статей 85 и 86 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации как судебная экспертиза.

В нарушение приведенных требований процессуального закона суд первой инстанции фактически подменил оценку заключения судебной экспертизы, в том числе с точки зрения наличия или отсутствия необходимости в назначении дополнительной или повторной экспертизы, исследованием представленных стороной истца заключения и акта исследования, указав, что специалисты организаций, подготовившие данные внесудебные экспертизы, пришли к выводу о том, что протечки воды через деформационные швы монолитных перекрытий подземной автостоянки возможны только вследствие допущенных строительных дефектов, несмотря, в том числе на то, что предметом судебной экспертизы в соответствии с заявленными истцом требованиями и поставленными судом перед экспертом вопросами являлись недостатки гидроизоляции наружных поверхностей монолитных конструкций подземной автостоянками (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 28 января 2025 г. № 5-КГ24-130-К2).

По искам об ограничении права распоряжения
недвижимым имуществом

15. Отказывая в удовлетворении исковых требований об ограничении права распоряжаться недвижимым имуществом лишь по основанию неверного выбора способа защиты права, суды не учли того, что предусмотренный абзацем третьим статьи 12 Гражданского кодекса Российской Федерации способ защиты права путем пресечения действий, нарушающих право или создающих угрозу его нарушения, является мерой предупредительного характера, направленной на недопущение в дальнейшем совершения ответчиками нарушений жилищного законодательства по сдаче принадлежащих им долей в наем без согласия сособственников, предотвращение вредных последствий указанных выше действий, при этом предложенный судом апелляционной инстанции как надлежащий способ защиты права иск о выселении из жилого помещения лиц, пользующихся его частью без получения согласия сособственников, не обеспечивает им такой возможности, в том числе и с учетом краткосрочности заключаемых ответчиками договоров найма.

Кроме того, существование альтернативных вариантов защиты нарушенного права не свидетельствует о том, что избранный истцом способ защиты является ненадлежащим (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 11 марта 2025 г. № 1-КГ25-2-КЗ).

По искам о взыскании пени га несвоевременную оплату членских взносов

16. Удовлетворяя требования истца, суд первой инстанции пришел к выводу о наличии оснований, в том числе для взыскания с ответчика пени за несвоевременную оплату членских и целевых взносов по договору о пользовании объектами инфраструктуры и другим имуществом общего пользования СЫТ.

Вместе с тем судом не учтена правовая позиция, содержащаяся в пункте 42 постановления Пленума Верховного Суда Российской Федерации от 24 марта 2016 г. № 7 «О применении судами некоторых положений Гражданского кодекса Российской Федерации об ответственности за нарушение обязательств», если законом или соглашением сторон установлена неустойка за нарушение денежного обязательства, на которую распространяется правило абзаца первого пункта 1 статьи 394 Гражданского кодекса Российской Федерации, то положения пункта 1 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации не применяются. В этом случае взысканию подлежит неустойка, установленная законом или соглашением сторон, а не проценты, предусмотренные статьей 395 Гражданского кодекса Российской Федерации (пункт 4 статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации).

Принимая во внимание положения Федерального закона от 29 июля 2017 г. № 217-ФЗ «О ведении гражданами садоводства и огородничества для собственных нужд и о внесении изменений в отдельные законодательные акты

Российской Федерации» и то обстоятельство, что ответчик членом СНТ в спорный период не являлась, начисление судом пени на сумму ее задолженности по оплате членских взносов является неправомерным (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 25 февраля 2025 г. № 78-КГ25-1-КЗ).

По искам о признании недействительным договора купли-продажи

17. Удовлетворяя исковые требования в части признания недействительным договоров купли-продажи жилого помещения, прекращения права собственности на спорную квартиру, признании данного жилого помещения выморочным имуществом, признании за истцом права собственности на указанное жилое помещение, выселении ответчика из спорной квартиры, суды первой и апелляционной инстанций исходили из того, что сделки являются ничтожными, поскольку противоречат нормам закона, спорное имущество является выморочным после смерти собственника квартиры. При этом жилое помещение выбыло из собственности истца помимо его воли в результате противоправных действий, так как сделка между ответчиками совершена лицом, не имевшим права отчуждать жилое помещение.

При разрешении настоящего спора существенное значение следовало придавать как факту государственной регистрации права собственности на данное жилое помещение за лицом, не имевшим права его отчуждать, так и оценке действий (бездействия) публичного собственника в лице уполномоченных органов, на которые возложена компетенция по оформлению выморочного имущества и распоряжению им. При этом действия (бездействие) публичного собственника подлежали оценке при определении того, выбыло спорное жилое помещение из его владения фактически помимо его воли или по его воле. Между тем указанные обстоятельства судами при вынесении судебных постановлений учтены не были.

Таким образом, истребование спорного жилого помещения, являвшегося выморочным имуществом, от его добросовестного приобретателя, который при возмездном приобретении этого жилого помещения полагался на данные ГГРН и в установленном законом порядке зарегистрировал право собственности на него при том, что истец не предпринял в соответствии с требованиями разумности и осмотрительности при контроле над выморочным имуществом своевременных мер по его установлению и надлежащему оформлению своего права собственности на это имущество, является незаконным (определения Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 12 ноября 2024 г. № 5-КГ24-118-К2, от 21 мая 2024 г. № 5-КГ24-43-К2).

18. Отменяя решение суда первой инстанции, суд апелляционной инстанции, применив к спорным правоотношениям положения статьи 235 Гражданского кодекса Российской Федерации, указал на наличие у умершего собственника права на совершение спорной сделки с согласия всех участников

общей собственности (его детей - истцов но первоначальному иску о признании
договора купли-продажи квартиры недействительным), которое предполагается.

В то же время, удовлетворяя встречные исковые требования о признании добросовестным приобретателем, суд апелляционной инстанции сослался на то, что дети собственника на момент заключения сделки собственниками квартиры не являлись, и истец добросовестно и правомерно руководствовалась сведениями, содержащимися в ЕГРН, о зарегистрированном праве собственности продавца на квартиру на основании решения суда, что в силу положений статьи 302 Гражданского кодекса Российской Федерации исключает возможность истребования у неё спорной квартиры.

Таким образом, суд апелляционной инстанции фактически не определил, на каком праве - праве общей долевой собственности или праве общей совместной собственности - принадлежала продавцу спорная квартира на момент совершения оспариваемой сделки, признав наличие у него обоих указанных нрав, то есть не установил юридически значимые обстоятельства по делу, что привело к противоречивости выводов суда по существу спора и неправильному применению норм материального права.

Кроме того, суд апелляционной инстанции, указывая на неправильность решения суда первой инстанции в части определении долей в праве общей собственности на спорную квартиру, в противоречие своим же выводам признал покупателя добросовестным приобретателем не всей квартиры, а только 2/3 доли в ней (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 18 июня 2024 г. № 18-КГ24-21-К4).

По искам о разделе совместного имущества супругов

19. Выводы суда о том, что компенсационная выплата ответчику для частичного возмещения расходов работника в связи с приобретением жилья на условиях ипотечного кредитования как работнику ООО «Газпром», относится к личному имуществу супруги, и на неё не распространяется режим статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации, основаны на неправильном применении норм материального права, поскольку обязательным условием получения указанной компенсационной выплаты является наличие трудового договора, предоставление данной выплаты связано с осуществлением трудовой функции, что по смыслу части 2 статьи 34 Семейного кодекса Российской Федерации является доходом от трудовой деятельности, соответственно, общим имуществом супругов (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 2 июля 2024 г. № 9-КГ24-6-К1).

По искам о взыскании компенсационных выплат по жилищному спору

20. Поскольку до момента поступления исполнительного документа о взыскании суммы выкупной стоимости квартиры па исполнение у ответчика отсутствовали правовые основания для исполнения судебного акта в порядке, отличном от установленного бюджетным законодательством (в том числе в добровольном порядке), а предъявленный заявителем исполнительный лист исполнен платежными поручениями в пределах установленного пунктом 6 статьи 242.2 Бюджетного кодекса Российской Федерации 3-месячного срока со дня предъявления исполнительного документа к исполнению, оснований для применения положений статьи 395 Гражданского кодекса Российской Федерации и удовлетворения судом апелляционной инстанции заявления о взыскании процентов за пользование чужими денежными средствами за период с момента вступления решения суда в законную силу по день его исполнения не имелось (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 17 декабря 2024 г. № 56-КГ24-18-К9).

По искам о возложении обязанности организовать
место накопления ТКО

21. Возлагая обязанности по созданию места (площадки) накопления ТКО на ПО «ЖЭК № 117» судом первой инстанции не учтено, что создание мест (площадок) накопления ТКО, по общему правилу, относится к полномочиям (обязанностям) органов местного самоуправления. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе принять решение о создании контейнерной площадки на земельном участке, относящемся к общему имуществу многоквартирного дома (пункт 24 Обзора судебной практики по делам, связанным с обращением с твердыми коммунальными отходами, утвержденного Президиумом Верховного Суда Российской Федерации 13 декабря 2023 г.).

Однако из протокола внеочередного общего собрания собственников помещений в спорном многоквартирном доме следует, что решение о размещении контейнерной площадки как элемента благоустройства придомовой территории на земельном участке, на котором расположен многоквартирный дом, собственниками помещений не принималось.

Кроме того, суд первой инстанции не дал оценки доводам ответчика ПО «ЖЭК № 117» о том, что строительство контейнерной площадки на указанном земельном участке приведет к нарушению прав и законных интересов собственников сетей (водоснабжения и иные), а также повлечет нарушение прав неопределенного круга лиц ввиду несоблюдения требований пункта 4 санитарных правил и норм СанПиН 2.1.3684-21 «Санитарно­эпидемиологические требования к содержанию территорий городских и сельских поселений, к водным объектам, питьевой воде и питьевому водоснабжению, атмосферному воздуху, почвам, жилым помещениям, эксплуатации производственных, общественных помещений, организации и проведению санитарно-противоэпидемических (профилактических)

мероприятий» (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 1 октября 2024 г. № 45-КГ24-19- К7).

По искам о признании доли незначительной, взыскании компенсации

22. Отказывая в удовлетворении исковых требований, суд первой инстанции фактически исходил из отсутствия волеизъявления ответчика на выдел своей доли из общего имущества и наличия у ответчика существенного интереса в использовании своей доли в праве общей собственности на квартиру.

Вместе с тем отсутствие волеизъявления ответчика на выдел своей доли из общего имущества не является безусловным основанием для отказа в удовлетворении исковых требований, поскольку принудительный раздел имущества судом в соответствии с пунктом 4 статьи 252 Гражданского кодекса Российской Федерации не исключает, а, напротив, предполагает, что сособственники не достигли соглашения и раздел производится вопреки желанию кого-либо из них. Кроме того, при определенных условиях возможен не только раздел имущества вопреки воле одного из сособственников, но и выплата ему денежной компенсации за долю в общем имуществе.

Также судом при решении вопроса о наличии у ответчика существенного интереса в использовании принадлежащей ей доли не дана правовая оценка нуждаемости в использовании такого имущества. При этом не получили должной правой оценки суда доводы об имущественном положении ответчика, о наличии у нее в собственности двух квартир (г. Симферополь и г. Алушта), а также о ее проживании и работе в городе Симферополе (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 3 декабря 2024 г. № 127-КГ24-16-К4).

Процессуальные вопросы

23. Вывод суда апелляционной инстанции о том, что отсутствуют основания для взыскания с администрации муниципального округа судебных расходов, понесенных ответчиком по делу, является необоснованным, поскольку согласно материалам дела истцом предъявлено исковое требование об изъятии имущества с определением возмещения за изъятое имущество. Ответчики против изъятия имущества не возражали, однако между сторонами возник спор относительно размера подлежащего выплате ответчику возмещения за изымаемое жилое помещение по цене I 627 838 руб., в связи с чем вопрос об определении выкупной цены передан на разрешение суда. Вступившим в законную силу решением суда выкупная цена подлежащего изъятию для муниципальных нужд имущества составила 4 990 179 руб.

Таким образом, определенный судом на основании заключения судебной экспертизы размер возмещения 4 990 179 руб., подлежащий выплате ответчику, против размера, заявленного истцом 1 627 838 руб., свидетельствует о частичном удовлетворении исковых требований и, соответственно, наличии права на присуждение ответчику судебных расходов (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от I апреля 2025 г. № 18-КГ25-32-К4).

24. Частная жалоба может быть подана как на один судебный акт, так и на несколько судебных актов, принятых по одному делу, каждый из которых может быть обжалован отдельно, что само по себе не противоречит правилам главы 39 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Если судом при этом будет установлено истечение срока подачи частной жалобы на один из обжалуемых судебных актов, отсутствие в жалобе ходатайства о восстановлении срока или будет отказано в восстановлении такого срока, то частная жалоба подлежит принятию в части тех судебных актов, срок для обжалования которых не истек, а в остальной части подлежит возвращению на основании пункта 2 части 1 статьи 324 Гражданского процессуального кодекса Российской Федерации.

Между тем суд первой инстанции этого не учел и в отсутствие предусмотренных законом оснований возвратил частную жалобу, поданную на два отдельных определения суда, в части несогласия с определением судьи, срок обжалования которого не истек, чем нарушил гарантированное Конституцией Российской Федерации право заявителя на судебную защиту и доступ к правосудию, что является недопустимым (определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 10 декабря 2024 г. № 127-КГ24-15-К4).